Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα εποχή, δίνοντας μια ρεαλιστική διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που έβλεπαν την περιουσία τους «εγκλωβισμένη» λόγω χρεών προς το Δημόσιο. Με τη θεσμοθέτηση του Άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ) και την εξειδίκευσή του μέσω της απόφασης Α.1158/2026, η πώληση ενός κατασχεμένου ακινήτου δεν είναι πλέον σενάριο επιστημονικής φαντασίας.
1. Εισαγωγή: Από τον «εγκλωβισμό» στη λύση
Το Πρόβλημα:
Μέχρι πρόσφατα, ένα ακίνητο στο οποίο η ΑΑΔΕ είχε επιβάλει κατάσχεση θεωρούνταν πρακτικά «νεκρό» για τη νόμιμη συναλλαγή. Ο οφειλέτης βρισκόταν σε αδιέξοδο: δεν μπορούσε να το πουλήσει για να εξοφλήσει τα χρέη του, ενώ το Δημόσιο παρέμενε με μια απαίτηση που συχνά δεν εισπραττόταν ποτέ, περιμένοντας αναγκαστικούς πλειστηριασμούς που μπορεί να καθυστερούσαν χρόνια (πηγή: gr-act-2026-5293-5293_2026.pdf, σ.2).
Η Λύση:
Η νέα διαδικασία επιτρέπει στον οφειλέτη να βρει ο ίδιος αγοραστή και να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου από επαχθή αιτία (πώληση). Η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης, υπό τον όρο ότι ένα μέρος του τιμήματος θα παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο και θα αποδοθεί απευθείας στην εφορία για την εξόφληση των οφειλών (πηγή: gr-act-2026-5293-5293_2026.pdf, σ.12, gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
💡 Πρακτικό Tip (Τι ισχύει για Γονικές Παροχές): Πολλοί ιδιοκτήτες ρωτούν: «Μπορώ να μεταβιβάσω το κατασχεμένο ακίνητο στο παιδί μου για να φύγει το βάρος;». Η απάντηση είναι ΟΧΙ. Ο νέος νόμος απαιτεί ρητά τη μεταβίβαση «από επαχθή αιτία με τίμημα» (δηλαδή πώληση). Οι χαριστικές μεταβιβάσεις, όπως οι δωρεές και οι γονικές παροχές, απορρίπτονται, καθώς δεν παράγουν ρευστότητα (τίμημα) για να παρακρατηθεί μέρος της οφειλής υπέρ του Δημοσίου.
2. Ο Κανόνας της Παρακράτησης (Από 25% έως 100%)
Ο μηχανισμός είναι απλός αλλά αυστηρός: η εφορία «ελευθερώνει» το ακίνητο, διασφαλίζοντας όμως ότι θα εισπράξει ένα δίκαιο ποσοστό της οφειλής.
Διακύμανση Ποσοστού:
Η παρακράτηση δεν είναι οριζόντια. Ξεκινάει από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία επιβλήθηκε η κατάσχεση και μπορεί να φτάσει έως το 100%, ανάλογα με το προφίλ του οφειλέτη (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
Απευθείας Απόδοση:
Ο πωλητής δεν αγγίζει αυτά τα χρήματα. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατήσει το ποσό από το τίμημα και να το αποδώσει στη Φορολογική Διοίκηση εντός της ορισμένης προθεσμίας (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
Προσοχή:
Αν το ποσό που προκύπτει από την εφαρμογή των κριτηρίων υπερβαίνει το συνολικό τίμημα της πώλησης, τότε ολόκληρο το τίμημα αποδίδεται στο Δημόσιο. Παρόλο που ο πωλητής δεν εισπράττει μετρητά, το όφελος είναι τεράστιο: η κατάσχεση αίρεται, το ακίνητο μεταβιβάζεται καθαρό και το χρέος του μειώνεται σημαντικά (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
3. Το «Σκορ» Φορολογικής Συνέπειας: Πώς βαθμολογείστε
Η εφορία αξιολογεί τον οφειλέτη με βάση πέντε (5) συγκεκριμένα κριτήρια, συγκεντρώνοντας συνολικά έως 100 βαθμούς. Όσο υψηλότερο το σκορ, τόσο μικρότερη η παρακράτηση.
| ΚΡΙΤΗΡΙΟ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ | ΜΕΓΙΣΤΟΙ ΒΑΘΜΟΙ | ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ |
|---|---|---|
| Συνέπεια Ρυθμίσεων | 10 | Μη απώλεια ρύθμισης την τελευταία 3ετία. |
| Υποβολή Δηλώσεων | 20 | Εμπρόθεσμη υποβολή Εισοδήματος και ΦΠΑ την τελευταία 3ετία. |
| Αποπληρωμή Οφειλής | 15 | Ποσοστό χρέους που εξοφλήθηκε μετά την επιβολή της κατάσχεσης. |
| Παλαιότητα Κατάσχεσης | 25 | Υψηλότερη βαθμολογία για πιο πρόσφατες κατασχέσεις (π.χ. <10 έτη). |
| Είδος Χρέους | 30 | Αν τα χρέη από ΦΠΑ/Παρακρατούμενους είναι <10% της οφειλής. |
Η Κλίμακα Παρακράτησης:
- 80 - 100 βαθμοί: Παρακράτηση 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης.
- 60 - 79 βαθμοί: Παρακράτηση 45%.
- 40 - 59 βαθμοί: Παρακράτηση 65%.
- 20 - 39 βαθμοί: Παρακράτηση 85%.
- 0 - 19 βαθμοί: Παρακράτηση 100%.
4. Διαδικασία Αίτησης & Δικαιολογητικά
Η διαδικασία είναι πλέον ψηφιακή και ξεκινά μέσω της πύλης myAADE:
Πού:
Στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» (Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές -> Άρση κατάσχεσης εν όψει μεταβίβασης) (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
Τι δηλώνεται:
ΑΦΜ οφειλέτη, ΑΦΜ αγοραστή και συμβολαιογράφου, στοιχεία ακινήτου (ΑΤΑΚ), εμπορική αξία και συμφωνηθέν τίμημα (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
Δικαιολογητικά:
Πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο και έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή (αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί προ πενταετίας) (πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
Περιορισμός Τιμήματος:
Το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι κατώτερο από την εμπορική αξία του ακινήτου. Αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, λαμβάνεται αυτή υπόψη πηγή: gr-ap-2026-A_1158-A_1158_2026.pdf, σ.3).
💡 Πρακτικό Tip (Η Παγίδα της Παλιάς Κατάσχεσης): Αν η κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από 5 έτη, δεν αρκεί το φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας. Ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει και «πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας» από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή (εγγεγραμμένο στο Μητρώο του Υπ. Οικονομικών). Το έξοδο αυτό βαρύνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη!
5. Παραδείγματα Εφαρμογής
(α) Ο «Συνεπής» Οφειλέτης:
Ιδιοκτήτης με οφειλή 100.000€ έχει σκορ 90 βαθμών (λόγω τήρησης ρυθμίσεων και δηλώσεων). Πουλάει το ακίνητο για 150.000€. Η εφορία ζητά το 25% της οφειλής, δηλαδή 25.000€. Ο συμβολαιογράφος αποδίδει τα 25.000€ στο Δημόσιο και ο οφειλέτης εισπράττει το υπόλοιπο ποσό, έχοντας πλέον ένα «καθαρό» ακίνητο και μειωμένο χρέος.
(β) Η «Συνολική» Εξόφληση:
Οφειλέτης με σκορ 15 βαθμών (μη συνεπής) και χρέος 100.000€ πουλάει ακίνητο για 80.000€. Το ποσοστό παρακράτησης είναι 100%. Επειδή η οφειλή (100.000€) είναι μεγαλύτερη από το τίμημα (80.000€), ολόκληρο το ποσό των 80.000€ αποδίδεται στην εφορία. Ο οφειλέτης δεν παίρνει μετρητά, αλλά το ακίνητο απελευθερώνεται και το χρέος του πέφτει στα 20.000€.
6. Συμπέρασμα
Η νέα ρύθμιση αποτελεί μια σημαντική «ανάσα» για την αγορά. Επιτρέπει τη σταδιακή απομείωση του ιδιωτικού χρέους και την αξιοποίηση ακινήτων που παρέμεναν εκτός συναλλαγών για δεκαετίες.
💡 Το Τελικό Tip του Άρθρου Πριν κλείσετε οποιαδήποτε συμφωνία με υποψήφιο αγοραστή, επικοινωνήστε με τον λογιστή σας. Ο σωστός υπολογισμός του «σκορ» σας πριν την υποβολή της αίτησης στο myAADE είναι καθοριστικός, καθώς θα γνωρίζετε ακριβώς πόσα χρήματα θα καταλήξουν στην εφορία και αν η πώληση είναι πράγματι προς το συμφέρον σας!
📋 Πηγές / Παραπομπές
💡 Θέλετε να εμβαθύνετε ακόμη περισσότερο;
Αν επιθυμείτε περαιτέρω ανάλυση σχετικά με τον μηχανισμό του νέου Άρθρου 47Α ΚΦΔ, τον ακριβή υπολογισμό της βαθμολογίας φορολογικής συνέπειας, τα απαραίτητα δικαιολογητικά για το myAADE ή τον συμψηφισμό των παρακρατούμενων ποσών από τον συμβολαιογράφο, μπορείτε να συνεχίσετε τη συζήτηση μέσα από το Forologia.ai.
Πατήστε τον παρακάτω σύνδεσμο, συνδεθείτε στον λογαριασμό σας, δημιουργήστε κλώνο της παρούσας συζήτησης και συνεχίστε την ανάλυση από εκεί ακριβώς που σταματήσαμε.
